租期两年

　　付了一年的租金

　　还简单装修了房子

　　住了不到一年

　　回家却看到法院在贴封条

　　……

　　出租、抵押

　　一房二用？

　　2019年11月，小高（化名）向房东阿德（化名）租了一间房屋，并签订了《房屋租赁合同》，双方约定租期两年，年租金4.5万元，支付方式为年付。

　　当下，小高便支付了第一年的租金。入住后，小高还对房屋进行了简单装修。到了次年9月3日，小高租住还不到一年，却遇到法官上门来贴封条。

　　原来是房东之前将房子抵押出去借贷，到期未还款……

　　2019年7月30日，阿德曾经向阿傅（化名）借款110万，并将上述房屋做了抵押担保，后因未还款被阿傅诉至法院。法院审理后判决，阿德返还阿傅本金110万元及相应利息，且阿傅对阿德抵押的房产经折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。

　　判决生效后，阿德仍没有履行还款义务，阿傅便在2020年7月申请了强制执行。进入执行程序后，执行法官依法查封了案涉房屋，也就是阿德租给小高这处房屋，并上门张贴了查封裁定书、腾房公告及封条。

　　租赁权与抵押权

　　发生冲突怎么办？

　　小高表示自己对房屋已被抵押的事情毫不知情。为了主张自己对该房屋的租赁权，小高立即向执行法官提交了自己与房东签订的《房屋租赁合同》、租金支付凭证、实际占有房屋等事实证据。

　　法官告诉小高：“小高，你们的租赁合同是真实有效的，但你是在2019年11月租的房子，租赁时间晚于抵押登记时间2019年7月，依照相关法律，你的租赁权不能对抗阿傅已经登记的抵押权，请你理解。”

　　在法官释法明理下，明理的小高主动配合法院强制执行并按期腾退房屋。同时，小高立即停止向房东支付剩余房屋租金，并与房东协商处理相关后续事宜。

　　目前，案涉房屋由法院委托评估，已在司法拍卖网络平台上顺利拍卖。

　　法官说法

　　房屋的租赁权和抵押权发生冲突时怎么办？很重要的一点是，看时间——哪个在前，哪个效力更高。

　　抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故依法涤除了案涉房屋存在的租赁权。

　　本案中，小高的租赁合同真实有效，但由于租赁时间晚于房屋抵押登记的时间，故在执行实务中，小高的租赁权不得对抗阿傅已经登记的抵押权。

　　反之，如果承租人租赁房屋及转移占有的时间均早于房屋的抵押登记时间，那么小高的租赁权便可得到法律的保护——在租赁合同的有效期内，即使抵押权人主张实现抵押权，该租赁合同也继续有效。

　　法条链接

　　《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

　　温馨提示

　　租房子时为了保障自己的承租权，不仅要签署书面房屋租赁合同，还要注意保留租金支付、装修费用、入住手续、生活缴费等各项证明租赁关系的凭证，这些都是房屋租赁关系成立的直接证据，也是合同双方当事人维护各自合法权益的重要依据。

　　此外，对于打算长期租赁的租客，可能涉及装修成本投入，为了避免麻烦，还应做好关于房屋产权的调查，在签署房屋租赁合同之前，到不动产的登记机构确定房屋的权属，看看是否有无查封、抵押等权利限制情形，然后再决定是否承租。

（温沪快客）